Questões

a acessão diz respeito ao modo originário de aquisição do imóvel, sendo natural, quando for proveniente de herança, como parte de um conjunto de bens deixados pelo falecimento do titular.

nua-propriedade corresponde à área do terreno na qual não é permitido construir, por haver restrições legais.

qualifica-se como esbulho a depreciação do bem devido à retirada de sistemas e componentes originalmente existentes.

o laudo deve incluir a caracterização das benfeitorias e compreender características da construção, com ênfase para fundações, estrutura, vedações cobertura e acabamentos, bem como seus sistemas prediais, dentre os quais estão instalações elétricas, sistemas de ar-condicionado e de gás.

vícios redibitórios são aqueles considerados de fácil reparação e com baixa relevância para o valor da propriedade. 

estimar o tempo de uso do objeto avaliado.

conhecer e caracterizar o bem avaliado.

avaliar as variáveis qualitativas.

computar as benfeitorias realizadas no imóvel.

conferir as variáveis quantitativas.

área equivalente da construção X custo unitário do metro quadrado de construção; da quantificação do custo; comparativo direto de custo; projetos semelhantes.

área coberta padrão X custo unitário do metro quadrado de construção; da composição do custo; comparativo direto de custo; projetos semelhantes. 

área bruta da construção X custo unitário do metro quadrado de construção; da quantificação do custo; comparativo direto de custo; projetos-padrão.

área líquida da construção X custo unitário do metro quadrado de construção; da composição de custo; comparativo indireto de custo; projetos iguais.

Unidade autônoma é a parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei. Constitui-se de dependências e instalações de uso privativo, além da parcela de dependências e instalações de uso comum da edificação. Pode ser destinada a fins residenciais ou não. Para efeitos de identificação, são assinaladas por designação especial numérica ou alfabética.

Custo unitário básico é o custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e que serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações.

A norma classifica as áreas em relação ao uso em áreas de uso privativo e áreas de uso comum.

A área real total de um pavimento corresponde à soma das áreas cobertas reais de um determinado pavimento, medidas a partir do projeto arquitetônico.

Os projetos-padrão são projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por características como número de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas, padrão de acabamento da construção e número total de unidades.

CERTO

ERRADO

ERRADO

CERTO

Para obtenção do valor de um bem pelo método evolutivo, é feita uma conjugação de métodos, a partir do valor do terreno (que deve ser preferencialmente determinado pelo método comparativo de dados de mercado), do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado (apropriado pelo método comparativo direto de custo ou da quantificação de custo) e do fator de comercialização.

O método da capitalização da renda é utilizado para identificar o custo de um bem por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir do levantamento dos serviços — incluindo a apropriação da mão de obra e do material utilizado —, e respectivos custos diretos e indiretos.

O método involutivo é aquele em que o valor de um bem é obtido por comparação direta com outros de características semelhantes ao do avaliando, por amostragem estatística de dados contemporâneos de mercado.

O método da quantificação do custo é aquele em que se levantam todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação e as receitas provenientes da sua exploração. Em seguida, monta-se o fluxo de caixa com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel ao longo do tempo. Fixa-se uma taxa mínima de atratividade em função dos riscos existentes e das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais. O valor máximo estimado para o imóvel é o valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

O método comparativo identifica o valor de mercado de um bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnicoeconômica, mediante empreendimento hipotético compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido.

O vazio no terreno provocado por formigas ou outros animais.

O esmagamento em função da desagregação da argamassa por excesso de cargas. 

O recalque das fundações devido a uma leve acomodação ocorridas pelo adensamento do terreno.

A rotação da parede devido à ação do vento, que exerce esforço oblíquo na construção.

A alteração de nível do lençol freático.

ERRADO

CERTO

Recomenda-se consultar somente as legislações municipal e estadual, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 5% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliado esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo não precisa ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou ser fornecidos pelo contratante.