A Lei nº 9.514/1997 prevê a possibilidade de utilização da alienação fiduciária como garantia nos contratos de financiamento imobiliário. Considerando o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), é correto afirmar que
Segundo a Lei n. 9.514/2001, que dispõe sobre o
Sistema de Financiamento Imobiliário, ao credor
fiduciário compete o direito de:
I. Conservar e recuperar a posse dos títulos
representativos dos créditos cedidos, contra qualquer
detentor, inclusive o próprio cedente.
II. Promover a intimação dos devedores que não
paguem ao cedente, enquanto durar a cessão
fiduciária.
III. Usar das ações, recursos e execuções, judiciais e
extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e
exercer os demais direitos conferidos ao cedente no
contrato de alienação do imóvel.
IV. Receber diretamente dos devedores os créditos
cedidos fiduciariamente.
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias.
O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato.
Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel.
Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
O Art. 27 da Lei nº 9.514/97 impõe ao fiduciário o dever
de promover leilões para a alienação do bem no caso da
consolidação da propriedade fiduciária. Seguindo o entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, pode-se afirmar corretamente que tal obrigação:
Apesar de os contratos do sistema de financiamento imobiliário estarem submetidos à regra de liberdade de disposição, a lei prevê como essencial a cláusula que: