o imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI), a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos a sua aquisição, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou posse do imóvel localizado na zona urbana do município ou a esta equiparada;